ممنوعیت ورود بانکها به معاملات غیرمنقول
دوشنبه ۲۳ تير ۱۳۹۳ ساعت ۱۱:۰۱
کد مطلب: 370207
ورود بانک ها به حوزه معاملات غیرمنقول و ساخت و سازهای لوکس و گران قیمت تبعات خطرناکی برای اقتصاد کشور دارد که کمتر به آن توجه شده اما تفصیل آن هدف این یادداشت و در حوصله کم این سطور نیست اما به صورت خلاصه و تیتروار می توان به موارد زیر اشاره کرد:
ساخت و ساز بانک ها
۱٫ سرازیر شدن سرمایه های بانک ها به شرکت های سرمایه گذاری ساختمانی زیرمجموعه بانک ها و انحراف منابع از هدایت به سمت تولید و خالی ماندن دست تولید کنندگان از دسترسی به منابع مناسب مالی( باید توجه کرد که اصولا رشد و درآمد مبتنی بر ساخت و سازهای گران قیمت مانند برج های تجاری و مسکونی رشد و در آمد کم کیفیت است و تاثیر مثبت چندانی بر اقتصاد ملی ندارد).
۲٫ سرگرم شدن بانک ها به امور اجرایی و کسب سود و منفعت کم ریسک و دامنه دار و عدم توجه به توسعه ابزارهای تامین مالی صحیح و اسلامی.
۳٫ دامن زدن به سوداگری در زمین و ساختمان و گران شدن این حوزه و به تبع آن گران شدن زندگی و تولید و کسب و کار اقتصادی به دلیل آنکه اولی ترین نهاده هر زندگی و اقتصادی زمین و ساختمان است.
۴٫ دامن زدن به تورم ناشی از گران شدن حوزه زمین و ساختمان و مسکن که سهم بزرگی در تورم کشور دارد و نیز از سوی دیگر دامن زدن به تورم ناشی از عدم حمایت از تولید و بالا بردن هزینه تمام شده تولیدکنندگان کشور .
۵٫ دامن زدن به شکاف طبقاتی ناشی از تولید املاک گران قیمت تجاری و عدم توجه به تولید مسکن ارزان قیمت برای اقشار مستضعف که جزء وظایف بانک ها است.
۶٫از بین بردن جذابیت فعالیت های مولد و تولید و هدایت سرمایه های خرد مردم از سوی سرمایه گذاری در تولید و نهادهایی مانند بورس به سمت سپرده گذاری در بانک ها به امید دریافت اندکی سود بیشتر.
۷٫ شکل گیری روابط ناسالم اقتصادی میان نهادهای عمومی کشور و نیز شهرداری ها برای ورود به ساخت و سازهای انبوه تجاری و اداری و تغییر کاربری ها و تخریب باغات و فروش تراکم و … که خود محل اخلال بزرگ دیگری در نظام اقتصادی کشور است.
سوال اینجاست که آیا طبق قانون بانک ها حق ورود به بخش معاملات غیر منقول و ساخت و ساز های تجاری را دارند یا خیر؟ برای پاسخ به این سوال دو قانون اصلی کشور در حوزه بانکداری را مورد بررسی قرار می دهیم.
در قانون پولی و بانکی کشور ماده ۳۴ مواردی که بانک ها را از ورود به آنها منع کرده به صراحت آمده است. در این قانون ورود بانک ها به معاملات غیرمنقول ممنوع است و برای آن هیچ قید دیگری جز بانک های تخصصی این حوزه – که در حال حاضر بانک مسکن می باشد و فلسفه آن توسعه مسکن در کشور است – برای این بند قائل نشده است. بند ۲ ماده ۳۴ این قانون به صراحت تاکید می کند ورود به ” معاملات غیرمنقول، جز برای بانکهائی که هدف آنها انجام معاملات غیرمنقول است” برای بانک ها ممنوع است.
اما پانوشتی که در ذیل بند ۳۴ از قانون پولی و بانکی کشور در نسخه منتشر شده توسط بانک مرکزی آمده محل اختلاف و سوء برداشت شده است. در این پانوشت آمده است” انجام عملیات مذکور در بندهای ١ و ٢ ماده ٣۴ ، در چارچوب قانون عملیات بانکی بدون ربا (بهره) مصوب ۸/۶/۱۳۶۲ مجلس شورای اسلامی مجاز است” که بند دوم اشاره دارد به موضوع ممنوعیت معاملات غیرمنقول برای بانک ها که توضیح داده شد. لذا ضروری است بررسی شود که چنین برداشتی از قانون عملیات بانکداری بدون ربا می تواند صورت گیرد یا خیر؟
تنها مواردی که در قانون عملیات بانکداری بدون ربا به موضوع معاملات دارایی های غیرمنقول توسط بانک ها اشاره می کند ماده شماره ۱۰ و تبصره آن و ماده شماره ۱۲ می باشند. در این خصوص ماده شماره ۱۰ اشاره می کند که: “بانکها می توانند، به منظور ایجاد تسهیلات لازم در گسترش امر مسکن، با هماهنگی وزارت مسکن و شهرسازی، واحدهای مسکونی ارزان قیمت به منظور فروش اقساطی و یا اجاره به شرط تملیک احداث نمایند.” و نیز تبصره آن اشاره می کند”تملک زمین با رعایت قانون اراضی شهری جهت احداث واحدهای مسکونی موضوع ماده ۱۰ توسط بانکها بلامانع است.”
این بند از قانون اشاره دارد به جواز بانک ها برای ورود به حوزه تامین مسکن و نه سایر موارد غیرمنقول و برای ساخت مسکن نیز شروط محدود کننده دیگری قائل شده است که عبارتند از:
۱٫ با هماهنگی وزارت مسکن و شهرسازی باشد.
۲٫ ارزان قیمت باشد.
۳٫ به منظور عقد فروش اقساطی یا اجاره به شرط تملیک باشد.
۴٫ در تبصره این بند نیز خرید اموال غیرمنقول تنها در جهت احداث واحدهای مسکونی موضوع همین ماده مجاز دانسته شده است.
اما عملا شاهدیم که امروزه بانک ها در حوزه سرمایه گذاری در ساخت و ساز، هیچ یک از این شروط را رعایت نمی کنند چرا که عمده سرمایه گذاری بانک ها در سایر حوزه های غیرمنقول و خصوصا برج های تجاری و مسکونی در نواحی گران قیمت شهر است که نه ویژگی های مسکونی دارد و نه ارزان قیمت است، بلکه خود عاملی برای گرانی زمین و مسکن در شهرها هستند.
در ماده ۱۲ قانون بانکداری بدون ربا نیز به اموال غیرمنقول اشاره شده است: “بانکها می توانند، به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور خدماتی کشاورزی، صنعتی و معدنی، اموال منقول و غیرمنقول را بنا به درخواست مشتری و تعهد او مبنی بر انجام اجاره به شرط تملیک و استفاده خود، خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک به مشتری واگذار نمایند.”
این بند نیز حاوی قیود شفاف برای حضور بانک ها در حوزه اموال غیرمنقول است. این ماده شروط زیر را برای ورود بانک ها قائل شده است:
۱٫ ورود بانک ها در جهت تسهیل امور خدماتی کشاورزی، صنعتی و معدنی باشد.
۲٫ خرید این اموال بنا به درخواست مشتری باشد.
۳٫ عقد مورد نظر، اجاره به شرط تملیک باشد.
همان طور که در بند مذکور نیز کاملا شفاف است:
اولا، هیچگاه به بانک ها در این حوزه اجازه ورود به امر ساخت و ساز داده نشده است و لذا این امر همچنان برای آنها در قالب شرکت های زیرمجموعه ممنوع است.
ثانیا، جواز این بند تنها در حوزه خدمات نیست و به حوزه های دیگر مانند کشاورزی و صنعت و معدن نیز اشاره دارد و نیز تنها به اموال غیرمنقول اشاره ندارد بلکه به اموال منقول نیز اشاره دارد.
ثالثا، در این بند نیز بحث از خرید این اموال که اعم از منقول و غیر منقول است با درخواست مشتری و واگذاری آن در قالب عقد اجاره به شرط تملیک است.
لذا در تحلیل قوانین بالا به صراحت مشاهده می شود که بانک ها حق ورود به معاملات غیرمنقول را نداشته و ندارند و تفسیر موجود مبنی بر قائل شدن حق برای بانک ها جهت ورود به معاملات غیرمنقول، تفسیر غلطی است. از سوی دیگر ضروری است به این نکته اشاره شود که قوانین مربوط به این امر از جمله مواردی است که منوط به تعیین سهم و یا حد و حدود توسط هیچ نهاد دیگری مانند شورای و پول و اعتبار و یا بانک مرکزی نیست (مانند آنچه در بند های ۳ و ۴ ماده ۳۴ قانون پولی و بانکی آمده نمی باشد) لذا نهادهای دیگر حق ورود به این بندها برای تعیین سقف و حد و حدود را ندارند، چرا که اساسا ورود بانک ها به این حوزه ها مطلقا ممنوع شده است.
